Come si stima il valore di una casa? Passaggio fondamentale per poter vendere o locare un immobile è capire il reale prezzo di mercato. Il primo step è quello di rivolgersi ad un professionista abilitato ed esperto, che saprà indicarti il giusto prezzo, anche in base alle esperienze di vendita dirette.
Perché conviene saper valutare un immobile?
Capita di vedere annunci sui vari portali immobiliari, dove vengono pubblicizzati immobili in vendita a prezzi “fuori mercato”. Pubblicizzando un immobile che non sia in linea con i prezzi della zona in cui è ubicato non si avrà mai un riscontro positivo, rischiando di perdere sin da subito dei potenziali acquirenti, allungando notevolmente i tempi della vendita.
Qual è la formula per valutare un immobile?
Esiste una formula precisa per poter valutare un immobile ed è la seguente:
Valore di mercato = (superficie commerciale) x (quotazione al metro quadrato) x (coefficienti di merito)
Valore di mercato = (superficie commerciale) x (quotazione al metro quadrato) x (coefficienti di merito)
Coefficienti di merito: cosa sono?
Ogni immobile ha delle caratteristiche proprie e, tramite i coefficienti di merito, l’agente immobiliare potrà aggiungere o sottrarre valore alla valutazione finale.
- Altezza del piano: un immobile al 4° piano avrà una valutazione maggiore rispetto ad un immobile al 1° piano. I coefficienti andranno dal -25% (seminterrato) al +20% (attico)
- Condizioni dell’edificio: importante per la corretta valutazione sarà la tipologia dell’edificio, che sia esso in cortina +10% o ad intonaco -10%, l’anno di costruzione ( -5% fino a + 15% in caso di edifici di recente costruzione) e dal suo stato di conservazione (-15% fino ad un massimo di +10%)
- Ascensore: la valutazione di un ultimo piano, può vedere il valore aumentato di almeno un +20% qualora l’edificio disponga dell’ascensore, in caso di mancanza di quest’ultimo il valore dell’immobile sarà del -25%
- Tipologia di riscaldamento: il riscaldamento autonomo viene maggiormente apprezzato per la possibilità di poter usufruire in qualsiasi momento dell’impianto in totale autonomia +5%, il riscaldamento centralizzato avrà un coefficiente del -5%
- Esposizione: la vista di un parco o una vista esterna panoramica incidono con un +10%. Il coefficiente sarà – 5% in caso di vista interna
- Luminosità: fattore molto importante è la luminosità di un immobile, maggiore è la luminosità e maggiore sarà il suo valore, molto luminoso +10%, poco luminoso – 5%
- Stato interno: in base alla tipologia di ristrutturazione presente all’interno dell’immobile, il coefficiente varia da un -10% (se da ristrutturare) al + 10% se finemente ristrutturato o di nuova costruzione
- Ubicazione: l’ubicazione dell’immobile incide notevolmente sulla valutazione finale. Anche qui, dobbiamo prendere in considerazione diversi fattori: la città di riferimento, la distanza dal centro della città, il quartiere (più o meno quotato), la vicinanza ai servizi e ai mezzi pubblici
- Stato locativo: questo parametro indica la presenza di un contratto di locazione legato all’immobile. Se l’immobile è locato, qualsiasi essa sia la tipologia di locazione, avrà un valore inferiore rispetto ad un immobile libero
Quotazione al metro quadro
Partiamo dal presupposto che ogni regione ha un valore al metro quadro diverso tra loro, es. il Lazio ha un valore al metro quadro maggiore rispetto al Friuli Venezia Giulia. Non è solo la regione dove è ubicato
l’immobile da tenere in considerazione ma anche la città, es. Roma ha un valore al metro quadro maggiore rispetto a Latina. Infine ogni città suddivisa in zone omogenee, avrà un valore minimo e massimo al metro quadro, es. i quartieri di Roma vicini al centro storico, avranno un valore maggiore rispetto a quartieri in periferia. In ogni caso, sarà l’agente immobiliare, che in base alle esperienze di vendita saprà indicare il giusto parametro da utilizzare per un’accurata valutazione.
Calcolare il valore di un terreno
Per calcolare il valore esatto di un terreno è importante recarsi al Catasto o entrare sul sito dell’agenzia del territorio ed individuare la categoria del terreno che si intende acquistare (se edificabile o agricolo); la rendita del terreno e un valore, detto moltiplicatore catastale, che differisce in base al terreno se agricolo o edificabile. Una volta reperite tutte queste informazioni, per calcolare il valore di un terreno, si moltiplica la rendita catastale per il moltiplicatore catastale. Questo valore potrà poi diminuire o aumentare, in base alle caratteristiche del terreno. Le caratteristiche che si prendono maggiormente in considerazione sono la vicinanza dal centro abitato, se la zona in cui si trova il terreno è di pregio ambientale o meno, se sono presenti coltivazioni e se sono più o meno pregiate, se ci sono costruzioni, se c’è la disponibilità d’acqua, e infine se il terreno è servito da strade.
