affitto casa
I nostri servizi per i locatori
Gestiamo ogni fase della locazione, residenziale e commerciale. Ti affianchiamo con consulenze mirate per valorizzare il tuo immobile, determinare il canone ideale e garantirti un affitto sicuro.
PROVVIGIONE AGENZIA PER AFFITTO
Commissioni più basse, più valore per te
La nostra forza è investire sulla soddisfazione del cliente, per questo offriamo un servizio completo a provvigioni accessibili, garantendo a tutti l’opportunità di raggiungere i propri obiettivi immobiliari.
La nostra commissione per l’incarico di mediazione è pari a solo il 50% di una mensilità del canone.
PROVVIGIONE
50%
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AFFITTA CASA IN TEMPI BREVI
Troviamo noi il giusto inquilino
Troviamo l’inquilino ideale in tempi record. Ti proporremo solo conduttori puntuali e affidabili per garantire la tua serenità e la sicurezza del tuo immobile.
- Valutazione gratuita
Valutiamo il tuo immobile per stabilire un canone in linea col mercato, attraendo da subito inquilini referenziati.
- Marketing immobiliare
Realizziamo campagne di marketing immobiliare studiate su misura per raggiungere direttamente gli iquilini adatti.
- Preselezione del conduttore
Ci assicuriamo di filtrare i potenziali inquilini per capacità economica e reali esigenze, evitando perdite di tempo.
- Gestione visite immbiliari
Avrà acceso alle visite solo chi è realmente interessato, aumentando le probabilità di concludere in tempi brevi.
Contratti di locazione
Troviamo il contratto su misura per te
Mettiamo la tua casa nella formula d’affitto ideale. Dalla scelta del contratto fino alle agevolazioni fiscali, ti assicuriamo il massimo rendimento in totale sicurezza.
Contratto a canone libero 4+4
- Durata: alla scadenza dei primi 4 anni, il contratto si rinnova automaticamente per altri 4 anni, portando il totale a 8 anni, salvo accordi diversi.
- Disdetta alla prima scadenza (4° anno): l’inquilino può recedere solo per gravi motivi (con preavviso di 6 mesi). Il proprietario può opporsi al rinnovo solo in casi specifici previsti dalla legge (es. ha bisogno dell’immobile per uso abitativo proprio, l’inquilino possiede un altro appartamento libero nello stesso comune, o vuole ristrutturare/vendere l’immobile).
- Disdetta alla seconda scadenza (8° anno): entrambe le parti possono interrompere il contratto senza dover fornire motivazioni particolari, inviando una lettera di disdetta con almeno 6 mesi di preavviso.
- Aggiornamento ISTAT: il canone può essere adeguato annualmente all’aumento del costo della vita, in base agli indici ISTAT (spesso al 100% dell’indice FOI), purché sia esplicitamente scritto nel contratto.
- Tassazione: il canone percepito dal locatore può essere soggetto alla tassazione IRPEF ordinaria o all’agevolazione della cedolare secca (che blocca le aliquote al 21%, oltre a esentare dal pagamento dell’imposta di registro e di bollo).
Agevolazioni fiscali per i proprietari
L’agevolazione principale è l’adesione alla cedolare secca al 21%, un regime fiscale opzionale che sostituisce l’IRPEF, le addizionali, l’imposta di registro e l’imposta di bollo con un’aliquota fissa pari al 21% sul canone annuo stabilito.
Vantaggi: il canone non si cumula con gli altri redditi, evitando scaglioni IRPEF più alti, e il locatore blocca l’aumento Istat per l’intera durata del contratto.
I punti chiave che la rendono vantaggiosa:
- Imposta sostitutiva: sostituisce l’IRPEF e le relative addizionali (regionale e comunale) che verrebbero applicate in base agli scaglioni di reddito (che possono essere molto più alti del 21%).
- Non si pagano imposte di registro e bollo: chi sceglie la cedolare secca non deve pagare l’imposta di registro (solitamente il 2% del canone annuo) e l’imposta di bollo (16 € a foglio) per la registrazione, proroga o risoluzione del contratto.
- Canone flessibile: optando per la cedolare secca, il proprietario rinuncia all’aggiornamento ISTAT del canone di locazione per tutta la durata dell’opzione.
Contratto a canone concordato 3+2
Il contratto a canone concordato 3+2 è un accordo di locazione ad uso abitativo con durata minima di 3 anni e rinnovo automatico per altri 2, in cui l’importo dell’affitto non è stabilito liberamente dal proprietario, ma calcolato su parametri stabiliti dal Comune.
- Durata: il contratto ha una durata minima di tre anni, con rinnovo automatico per ulteriori due anni.
- Rinnovo: alla scadenza dei primi 3 anni, il contratto si rinnova automaticamente per altri 2, a meno che una delle parti non comunichi una disdetta motivata (es. il proprietario vuole vendere o utilizzare l’immobile per uso proprio). Dopo i 2 anni di rinnovo, il contratto può cessare o proseguire a nuove condizioni.
- Canone: l’importo non è libero. Si calcola tramite specifici Accordi territoriali definiti dal Comune insieme ai sindacati degli inquilini e alle associazioni dei proprietari.
- Vantaggi fiscali: i proprietari posso adottare la cedolare secca agevolata al 10% (anziché al 21% dei contratti liberi) e una riduzione dell’imposta di registro, oltre a sconti sull’IMU a livello locale.
Contratto transitorio (1 - 18 mesi)
- Durata: va da un minimo di 1 mese (30 giorni) a un massimo di 18 mesi.
- Rinnovo: non si rinnova automaticamente. Il locatore e l’inquilino possono però accordarsi per un’eventuale, singola proroga se l’esigenza temporanea iniziale continua a persistere.
- Requisiti: deve servire a soddisfare una specifica necessità a termine (transitorietà). L’esigenza può riguardare l’inquilino o il proprietario (es. un trasferimento lavorativo a tempo determinato, un cantiere o la necessità di seguire cure mediche fuori sede). La motivazione deve essere scritta nel contratto e supportata da documenti probatori (es. lettera di distacco aziendale). Senza una motivazione valida, il contratto rischia di essere convertito in un accordo a canone libero (4+4).
- Canone di locazione: il canone non è del tutto libero, ma deve rientrare nei parametri stabiliti dagli Accordi Territoriali del Comune in cui si trova l’immobile.
- Vantaggi fiscali: i proprietari possono applicare il regime della cedolare secca, che blocca l’aliquota fissa al 10% ed elimina l’imposta di registro e di bollo, oltre all’aumento Istat.
Contratto per studenti (6 - 36 mesi)
- Durata: il contratto può avere una durata minima di 6 mesi e una massima di 36 mesi.
- Rinnovo: alla prima scadenza, il contratto si rinnova automaticamente per lo stesso periodo, a meno che lo studente non comunichi disdetta.
- Requisiti: è riservato agli studenti fuori sede (la cui residenza si trova in un comune diverso da quello dell’università) ed è necessario presentare un certificato di iscrizione all’università.
- Canone di locazione: non è libero, ma il prezzo viene stabilito in base agli accordi territoriali del Comune (canone concordato).
- Recesso anticipato: lo studente può recedere dal contratto prima della scadenza, solitamente con un preavviso di 3 mesi. Il proprietario, invece, non può recedere prima del termine.
- Vantaggi fiscali: i proprietari che aderiscono possono usufruire della cedolare secca con un’aliquota ridotta al 10%.
Agevolazioni fiscali per i proprietari
L’agevolazione principale è l’adesione alla cedolare secca al 10%, un regime fiscale opzionale che sostituisce l’IRPEF, le addizionali, l’imposta di registro e l’imposta di bollo con un’aliquota fissa pari al 10% sul canone annuo stabilito.
Vantaggi: il canone non si cumula con gli altri redditi, evitando scaglioni IRPEF più alti, e il locatore blocca l’aumento Istat per l’intera durata del contratto.
Alternative alla cedolare secca:
- Agevolazioni IRPEF: se invece della cedolare secca si sceglie il regime IRPEF ordinario, la base imponibile vede una riduzione del 30%.
- Riduzione imposta di registro: se non si opta per la cedolare secca, la base imponibile per l’imposta di registro è ridotta del 30%.
- Sconto IMU/TARI: in alternativa alla cedolare secca, è previsto uno sconto del 25%, stabilito a livello comunale.
locazione totale o a stanze, quale conviene
I vantaggi per il proprietario
Valuti la locazione dell’intero immobile o la formula a stanze? Ti aiuteremo ad analizzare le due opzioni in dettaglio per scegliere la soluzione più adatta alle tue esigenze specifiche.
Locazione totale: pro e contro
- Maggior rendimento totale: affittare l'intero immobile può generare un canone mensile superiore rispetto alla somma delle singole stanze, specialmente in zone ad alta domanda.
- Contratti più stabili: i contratti di locazione totale (es. 4+4 o 3+2) offrono una maggiore stabilità abitativa rispetto a quelli di locazione parziale, spesso utilizzati per esigenze transitorie. Tuttavia, vincolano il proprietario soprattutto in caso di vendita o uso personale.
- Rischio di morosità concentrato: se l'unico inquilino non paga o va via l'intera entrata viene a mancare, mentre con l'affitto a stanze la perdita è parzialmente coperta dagli altri inquilini.
- Regime fiscale agevolato: possibilità di applicare la cedolare secca al 21% (contratti a canone libero) o al 10% (contratti a canone concordato).
- Minore impegno: affittare l'intero immobile comporta meno impegno per la minore rotazione degli inquilini ed elimina la possibilità di conflitti di convivenza.
RECENSIONI DEI CLIENTI
Cosa ne pensa chi ci ha scelto
La soddisfazione dei clienti è la nostra migliore presentazione. Scopri cosa dicono sulla loro esperienza.
FAQ AFFITTO CASA
I punti chiave per il proprietario
Vuoi approfondire come funziona la locazione? Scopri tutto su spese, doveri e adempimenti per i proprietari di casa, e come la nostra agenzia può semplificarti la vita.
Come funziona l'incarico di affitto?
L’incarico di affitto è un accordo di mediazione con cui deleghi un’agenzia a trovare un inquilino per il tuo immobile. L’agenzia si impegna a valutare il canone di locazione corretto, pubblicizzare l’immobile sui portali immobiliari, selezionare i potenziali inquilini (verificando buste paga e referenze), gestire le visite all’immobile, fino alla redazione e registrazione del contratto.
- Tipologia:
- In esclusiva: ti impegni a non affittare casa privatamente e a non affidare l’incarico ad altre agenzie.
- Senza esclusiva: puoi cercare autonomamente un conduttore o incaricare altre agenzie, pagando la provvigione solo a chi finalizzerà l’affitto.
- Durata: la durata del mandato è solitamente compresa tra 6 e 12 mesi.
- Provvigione: è il compenso per il ruolo di mediazione, dovuto all’agenzia solo a conclusione dell’affare (firma del contratto di locazione).
- Per il proprietario (locatore): generalmente pari a 1-2 mensilità del canone, oppure a una percentuale variabile tra il 10%e il 15% del canone annuo più IVA, è la quota per il servizio di valutazione, verifica documentale, promozione dell’immobile e ricerca dell’acquirente.
- Per l’inquilino: solitamente pari a 1-2 mensilità del canone, oppure a una percentuale variabile tra il 10%e il 15% del canone annuo più IVA, è la quota dovuta per la ricerca dell’immobile e l’assistenza fino alla firma del contratto.
Quanto è la provvigione dell'agenzia e chi la paga?
La provvigione per l’affitto tramite agenzia immobiliare varia solitamente tra 1 mensilità e il 10%-15% del canone annuo (più IVA). Per legge, la provvigione è dovuta da entrambe le parti (locatore e inquilino) salvo diversi accordi scritti.
CSI Immobili è l’unica agenzia in zona Talenti a chiedere una commissione paria solo il 50% di una mensilità.
Si può revocare l'incarico all'agenzia?
Sì, puoi revocare l’incarico di affitto a un’agenzia immobiliare, ma le condizioni dipendono da quanto stabilito nel contratto e dalla presenza o meno di una giusta causa.
- In prossimità della scadenza naturale: se l’incarico sta per scadere, puoi inviare ua disdetta scritta tramite PEC o raccomandata A/R rispettando i giorni di preavviso previsti nel contratto. In questo modo l’incarico cesserà senza alcuna penale.
- Diritto di ripensamento: se hai firmato il contratto fuori dai locali dell’agenzia (es. a casa tua o tramite firma digitale), puoi recedere entro 14 giorni senza alcuna penale o motivazione, in base al Codice del Consumo.
- Recesso senza giusta causa (con penale): se cambi idea ma l’agenzia ha svolto correttamente il suo lavoro, puoi comunque revocare l’incarico, ma dovrai pagare una penale o una percentuale sulla provvigione pattuita, la cui entità è stabilita dal contratto.
- Revoca per giusta causa: puoi recedere senza penali se dimostri un grave inadempimento dell’agenzia (es. totale inattività, comportamenti scorretti o violazion degli accordi presi).
Quali documenti servono per affittare casa in regola?
- Atto di provenienza .
- Visura catastale e planimetria aggiornate.
- Attestato di Prestazione Energetica (APE).
- Certificato di abitabilità/agibilità.
- Certificazioni di conformità degli impianti (elettrico, gas, riscaldamento) se presente.
- Regolamento di condominio e ultimo verbale di assemblea condominiale.
- Eventuali contratti di locazione precedenti (se l’immobile era già affittato).
Quali sono le spese a carico del proprietario?
Affittare casa tramite agenzia immobiliare comporta per il proprietario due categorie di costi: le spese per l’intermediazione (provvigioni) e le spese di gestione e burocratiche necessarie per finalizzare il contratto e locare l’immobile.
- Provvigione dell’agenzia immobiliare: è il compenso per il lavoro di intermediazione (visite, selezione inquilini, marketing). Solitamente si aggira tra il 10% e il 15% del canone annuo oppure l’equivalente di 1 o 2 mensilità, più l’IVA. La legge prevede che la provvigione sia versata da entrambe le parti (locatore e conduttore), salvo diversi accordi presi in fase di mandato.
- Spese di registrazione del contratto: il contratto di locazione deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate; per legge, questa spesa è suddivisa al 50% tra proprietario e inquilino.
- Imposta di registro: pari al 2% del canone annuo moltiplicato per le annualità previste (con un importo minimo di 67 €).
- Imposta di bollo: 16 € ogni 4 facciate scritte del contratto e comunque ogni 100 righe.
Entrambe le imposte sono azzerate se si sceglie il regime della “cedolare secca“.
- Documentazione urbanistica e catastale: spese per reperire planimetrie, visure e certificare la conformità dell’immobile (tra i 100 € e i 300 €).
- Attestato di Prestazione Energetica (APE): un documento obbligatorio per legge per poter pubblicare l’annuncio e affittare l’immobile. Il prezzo varia generalmente tra i 150 € e i 300 €.
- Spese di manutenzione straordinaria: anche se non direttamente legate all’agenzia, sono i costi fissi del locatore previsti dal Codice Civile. Il proprietario deve farsi carico di tutti gli interventi di manutenzione straordinaria e strutturale dell’immobile e degli impianti (es. rifacimento del tetto, caldaia nuova, riparazioni strutturali). La manutenzione ordinaria e l’uso quotidiano spettano invece all’inquilino.
Chi registra il contratto di locazione?
La registrazione telematica del contratto presso l’Agenzia delle Entrate è un servizio incluso nel mandato dell’agenzia immobiliare. Le spese di registrazione e l’imposta di bollo sono divise a metà tra proprietario e inquilino, mentre l’imposta di registro annuale è a carico del locatore (salvo regime di cedolare secca).
Come funziona la cauzione?
- Alla firma: L’assegno (o bonifico) viene intestato e consegnato direttamente al locatore. L’agenzia rilascia regolare ricevuta.
- Durante la locazione: il proprietario detiene la somma a garanzia di eventuali danni o mancati pagamenti. La cauzione produce interessi legali, che maturano a favore dell’inquilino e devono essere corrisposti alla fine del contratto.
- A fine locazione: il proprietario è tenuto a restituire l’intera cifra, maggiorata degli interessi legali, entro un tempo ragionevole (generalmente 30 giorni), a patto che non sussistano morosità o danni accertati all’immobile.
Che succede alla caparra se salta l'accordo?
- L’inquilino recede dopo l’accettazione: se la proposta di locazione è stata accettata e l’inquilino si tira indietro, perde la caparra versata. Il locatore può anche decidere di non accontentarsi della caparra e chiedere un risarcimento maggiore se dimostra che il recesso gli ha causato un danno superiore.
- L’inquilino recede in fase di proposta: se l’accordo è ancora in fase di proposta e le parti non hanno ancora firmato il contratto definitivo, la caparra versata deve essere restituita, a meno che la proposta non fosse già irrevocabile e contenesse una clausola penale specifica.
- Il proprietario recede dopo l’accettazione: in questo caso, la caparra confirmatoria versata deve essere restituita all’inquilino raddoppiata. Se è già stato stipulato un contratto di locazione registrato, l’inquilino può persino pretendere il rispetto degli accordi in sede giudiziale o richiedere il risarcimento per eventuali danni ulteriori subiti (es. spese di trasloco, tempo perso, ecc.).
- Il proprietario recede in fase di proposta: se vi è stato un semplice versamento in fase di proposta che il proprietario non ha poi accettato o confermato, l’importo deve essere interamente restituito senza raddoppio, a meno che il documento firmato non avesse già valore di contratto preliminare.
Indipendentemente da chi recede, se l’affitto salta dopo la firma del contratto l’agenzia immobiliare ha comunque diritto a richiedere la provvigione per la mediazione andata a buon fine, trattenendola eventualmente dalla caparra stessa.
