COMPRAVENDITA IMMOBILIARE TRA PRIVATI
Vendi e compra in sicurezza
Supportiamo i privati nella compravendita immobiliare garantendo verifiche di conformità e transazioni sicure. Svolgiamo un ruolo di mediazione imparziale per tutelare acquirente e venditore, semplificare le trattative e accelerare i tempi di chiusura.
RISPARMIO
SICUREZZA
TRASPARENZA
Una figura professionale terza tutela sia il venditore che l’acquirente.
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Siamo al tuo fianco per rendere sicuro e semplice il tuo percorso di vendita, offrendoti assistenza personalizzata in tutte le fasi.
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PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA
Perché chiedere una consulenza
Il supporto di un’agenzia per il contratto preliminare è cruciale per facilitare le trattative e tutelarsi dai rischi legali ed economici tipici delle compravendite tra privati, spesso ignorati o sottovalutati.
- Assistenza professionale
L’agenzia redige il contratto con clausole precise (prezzo, caparra, data del rogito, consegna), evitando errori che potrebbero compromettere la vendita.
- Garanzia di regolarità
L’agenzia si occupa di registrare il preliminare di compravendita presso l’Agenzia delle Entrate, un adempimento obbligatorio che tutela entrambe le parti.
- Controlli preliminari
L’agenzia verifica l’identità delle parti, reperisce e analizza la documentazione relativa all’immobile garantendo che sia libero da criticità prima della firma.
- Tutela delle parti
Il preliminare di compravendita firmato in agenzia crea un vincolo giuridico formale, garantendo che le condizioni pattuite siano rispettate.
FAQ COMPRAVENDITA TRA PRIVATI
Le domande più frequenti
Quali sono i rischi di vendere casa tra privati?
Vendere casa tra privati senza il supporto di un’agenzia elimina i costi di intermediazione ma espone a gravi pericoli legali, fiscali ed economici. Il rischio maggiore è la presenza di difformità urbanistiche (abusi edilizi) e vizi occulti che, in assenza di verifiche preliminari, possono portare all’annullamento dell’atto di vendita e a pesanti sanzioni penali.
I pericoli maggiori e più frequenti includono:
- Valutazione errata: senza l’analisi di un professionista, si rischia di sovrastimare il prezzo (lasciando l’immobile invenduto) o sottostimarlo, subendo una perdita economica.
- Difformità catastali e abusi edilizi: la planimetria depositata deve corrispondere perfettamente allo stato di fatto dell’immobile. Se ci sono abusi, il venditore rischia azioni legali, richieste di risarcimento danni o la nullità dell’atto di vendita.
- Vizi occulti: la presenza di difetti gravi non dichiarati e impossibili da identificare durante una normale ispezione comportano la risoluzione del contratto.
- Mancanza di documentazione: oltre a planimetrie e visure, serve l’Attestato di Prestazione Energetica (APE), le certificazioni degli impianti e la regolarità condominiale. Dimenticanze o errori bloccano la compravendita.
- Acquirenti non solvibili: accettare una proposta da un acquirente incapace di acedere al mutuo fa perdere tempo e rischia di bloccare l’immobile sul mercato.
- Contratti irregolari: sottoscrivere una proposta d’acquisto o un preliminare di compravendita non a norma di legge può portare all’annullamento dell’accordo.
- Contenziosi post-vendita: rischiare denunce per vizi occulti dell’immobile se non si conoscono le tutele previste dal Codice Civile.
Quali documenti sono necessari?
L’agenzia ti assisterà nella raccolta dei documenti necessari per legge, tra cui:
- Atto di provenienza: atto notarile con cui si è acquistata, ricevuta in donazione o ereditata la casa.
- Visura catastale: documento che contiene i dati identificativi (Comune, foglio, particella, ecc.) e reddituali (categoria catastale, consistenza e rendita catastale, ecc.) dell’immobile, i dati anagrafici dei proprietari e le relative quote di possesso.
- Planimetria aggiornata (o planimetria catastale conforme): disegno tecnico ufficiale, depositato presso l’Agenzia delle Entrate, che mostra l’esatta disposizione interna di un immobile. Deve riflettere fedelmente lo “stato di fatto” attuale, cioè muri, porte e tramezzi realmente presenti.
- Visura ipotecaria: documento che attesta la situazione giuridica di un immobile (assenza di ipoteche, pignoramenti o vincoli pregiudizievoli).
- Attestato di prestazione energetica (APE): documento obbligatorio per legge, con validità decennale, che certifica le prestazioni energetiche dell’immobile.
- Certificato di agibilità/abitabilità: attesta l’idoneità dell’immobile ad essere abitato (sicurezza, salubrità, igiene).
- Certificati di conformità degli impianti: certificazioni di rispondenza alle norme vigenti per impianti elettrici, idraulici e di riscaldamento.
- Documentazione condominiale: regolamento di condominio e dichiarazione dell’amministratore che confermi la regolarità dei pagamenti delle spese.
Cos'è il preliminare di compravendita?
Il preliminare di compravendita (o compromesso) tra privati è un contratto scritto che obbliga venditore e acquirente a concludere la compravendita definitiva, fissando prezzo, termini e modalità. È obbligatoria la registrazione entro 30 giorni presso l’AdE.
Per essere valido e tutelare acquirente e venditore, deve includere:
- Dati delle parti: generalità complete, codici fiscali e regimi patrimoniali di venditore e acquirente.
- Descrizione dell’immobile: dati catastali esatti, indirizzo, planimetria, classe energetica (APE) e conformità urbanistica ed edilizia.
- Prezzo e pagamenti: l’importo totale pattuito, le modalità di pagamento, eventuali acconti e la cifra versata a titolo di caparra confirmatoria.
- Data del rogito: la scadenza e il termine ultimo entro cui stipulare l’atto notarile definitivo.
- Consegna dell’immobile: i tempi e le modalità per il passaggio delle chiavi, specificando lo stato di fatto dell’immobile (es. libero da persone/cose o locato).
- Clausole sospensive: eventuali condizioni che vincolano la validità del contratto, come l’ottenimento di un mutuo da parte dell’acquirente.
Il contratto preliminare è vincolante per entrambe le parti. Se l’acquirente si ritira, perde la caparra; se a tirarsi indietro è il venditore, deve restituire il doppio della caparra versata.
Che differenza c'è tra preliminare di compravendita e compromesso?
In termini giuridici non c’è alcuna differenza: compromesso e preliminare di compravendita sono esattamente lo stesso documento. Entrambi indicano un accordo scritto vincolante tra venditore e acquirente che obbliga alla firma del rogito definitivo, contenendo già prezzo, dati dell’immobile e tempistiche. La differenza è prettamente colloquiale: “compromesso” è il termine comune, “preliminare” quello tecnico.
Cos'è la garanzia per i vizi occulti?
La garanzia per vizi occulti nella compravendita immobiliare tra privati è la tutela legale che obbliga il venditore a garantire che il bene compravenduto non presenti difetti nascosti (occulti) e sconosciuti all’acquirente al momento dell’acquisto, che lo rendano inservibile all’uso previsto o ne diminuiscano in modo rilevante il valore.
- Decadenza: il compratore deve denunciare formalmente il vizio al venditore entro 8 giorni dalla sua scoperta. La denuncia deve essere fatta per iscritto (es. tramite Raccomandata A/R o PEC).
- Prescrizione: l’azione legale per far valere la garanzia si prescrive in 1 anno dalla consegna del bene. Oltre questo termine, non è più possibile agire in giudizio.
Se i vizi vengono riconosciuti, l’acquirente può richiedere alternativamente due azioni:
- Risoluzione del contratto: il compratore restituisce il bene e il venditore deve rimborsare integralmente l’importo pagato.
- Riduzione del prezzo pattuito, mantenendo comunque il possesso del bene.
In entrambi i casi, l’acquirente può richiedere anche il risarcimento del danno, a meno che il venditore non dimostri di aver ignorato senza colpa il difetto al momento della vendita.
Chi paga il notaio?
Nella compravendita immobiliare tra privati, le spese notarili sono per legge a carico dell’acquirente, che deve sostenere il costo dell’onorario, le imposte e le spese vive. Poiché paga, l’acquirente ha anche il diritto di scegliere il notaio di fiducia.
- Eccezioni: il venditore paga solitamente solo l’eventuale cancellazione di ipoteche gravanti sull’immobile.
- Accordi diversi: le parti possono decidere, in sede di trattativa, di dividere le spese al 50% o stabilire una percentuale diversa, purché sia messo per iscritto nel contratto preliminare.
- Responsabilità in solido: davanti alla legge, venditore e acquirente sono entrambi responsabili nei confronti del notaio. Se l’acquirente non paga, il notaio potrà rivalersi anche sul venditore.
Come funziona la caparra e come si paga?
La caparra nella compravendita tra privati si gestisce versando una somma, solitamente tra il 10% e il 20% del prezzo dell’immobile, tramite bonifico bancario o assegno circolare alla firma del contratto preliminare (compromesso) e garantisce l’impegno di entrambe le parti a concludere l’affare (caparra confirmatoria). Al momento del rogito, la caparra verrà detratta dal prezzo totale dell’immobile.
- Se l’acquirente si ritira: perde la somma versata.
- Se il venditore si ritira: deve restituire il doppio della somma ricevuta.
Quali sono le tasse a carico del venditore?
Nella compravendita immobiliare tra privati, il venditore non paga imposte sulla vendita dell’immobile, tranne nel caso in cui realizzi una plusvalenza (un guadagno tra il prezzo di acquisto e quello di vendita) e l’immobile sia stato posseduto per meno di 5 anni.
La plusvalenza è esclusa da tassazione se l’immobile è stato adibito ad abitazione principale per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto e la cessione. Se invece è imponibile, il venditore può scegliere in sede di rogito tra due opzioni:
- Tassazione ordinaria: la plusvalenza viene sommata agli altri redditi IRPEF e tassata con le aliquote progressive (dal 23% al 43%).
- Imposta sostitutiva: si applica un’aliquota fissa del 26%.
Quali sono le tasse a carico dell'acquirente?
Nella compravendita immobiliare tra privati, l’acquirente paga le imposte per l’atto di trasferimento.
Le imposte devono essere versate al momento del rogito tramite il notaio. La base di calcolo è generalmente il valore catastale dell’immobile, molto più conveniente rispetto al prezzo di vendita effettivo (meccanismo del prezzo-valore).
- Imposta di registro: 2% per prima casa e 9% per seconda casa, calcolata sul valore catastale.
- Imposta ipotecaria e catastale: fisse a 50 € ciascuna.
Cos'è il meccanismo del prezzo-valore?
Il meccanismo del prezzo-valore è un sistema fiscale italiano che permette di calcolare le imposte sulle compravendite immobiliari (registro, ipotecaria e catastale) sul valore catastale dell’immobile anziché sul prezzo effettivamente pagato. Questo si traduce in un notevole risparmio fiscale per l’acquirente (solitamente il valore catastale è molto più basso rispetto al reale valore di mercato o al prezzo pattuito), riducendo anche il rischio di accertamenti da parte del Fisco (scegliendo questo meccanismo, l’Agenzia delle Entrate non può sottoporre l’immobile ad accertamento di valore).
Il meccanismo è previsto dalla legge solo in presenza di specifici requisiti:
- L’acquirente deve essere una persona fisica che non agisce nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali.
- L’immobile deve essere a uso abitativo e appartenere alle categorie catastali dalla A1 alla A11 (escluse le abitazioni di tipo signorile, A1).
- La cessione deve avvenire tra privati o con un’impresa venditrice ma esente da IVA.
- Le pertinenze dell’abitazione (come cantine, box o posti auto) godono dello stesso trattamento, anche se acquistate con atto separato.
